房屋产权过户费用问题（二）
文章来源：未知;时间：2016-08-22 10:38
王先生咨询：亲属之间之间发生房屋买卖或者赠与办理过户，哪种方式费用更少呢？
国柱律师回复：这要看具体情况，计算对比方知高低，买卖与赠与的税费如下：
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方式 |
契税 |
个税 |
营业税 |
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买卖 |
1%/1.5%/3% |
差额的20%（满5年唯一套，免征）或者计税价的1% |
5%（满2年免征） |
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赠与 |
3% |
直系亲属免征 |
/ |
具体（不）征税依据：
1、买卖契税政策：
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
2、房屋买卖个税政策：
（1）如果卖方所售房屋同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，个人所得税免交；任何一个条件不满足，卖方都必须缴纳个人所得税。
（2）如果卖方所售房屋是非住宅类房产，不管什么情况都要按规定足额缴纳个人所得税。
计算个人所得税多少的方法有两种，采用哪种计算方法要看卖方的详细信息：
A 纳税人（卖方）能在地税系统中查到房屋原值，或能提供房屋原值等费用发票，个人所得税计算方法为：个人所得税＝（计税价格－房屋原值－原契税－本次交易所缴纳增值税等合理费用）×20%。
B 纳税人（卖方）不能在地税系统中查到房屋原值，也不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税计算方法为：个人所得税=计税价格×1%。
3、赠与房屋契税政策
根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第四条规定：契税的计税依据：（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因此，赠与房产的领受人是需要全额缴纳契税的。
另《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发〔2006〕144号）中第一条第二款明确规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。”
赠与房产的契税是全额征收的，即由受领人按照3%的比例缴纳。
4、赠与房屋个税政策
近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征个人所得税。直系亲属是指房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）
5、赠与营业税政策：
A 个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：(一)离婚财产分割；(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(四)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
B 其他人之间的房产赠与行为，应依法缴纳营业税。但若其他人之间赠与的房产达到一定年限的，符合免征营业税条件的，仍可以免征营业税，比如，个人将购买满5年的住房对外赠与的，可免征收营业税。（依据财税[2009]111号《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》）
6、普通公民之间的房屋赠与比照买卖处理
继承房屋财产，公证收费标准：
按照房屋价格（万元）累进递减计收：1.低于20---2%；2.20Z50---1.5%；3.50Z100---1%；4.高于100万元的按0.5%
赠与房屋财产公证（参照经济合同公证）收费标准：按照房屋价格（万元）累进递减收收：1.低于20---1.2%；2.20Z50---1.0%;3.50Z500---0.8%;4.500Z1000---0.5%
其他费用：
1、登记费：住宅80元/套，非住宅550元/件；
2、交易手续费：住宅按建筑面积收取4元/平方（交易双方各半收取），非住宅按成交价或评估价*0.5%收取（交易双方各半收取），最高收费不超过1.5万元；
3、工本费：共有人房屋权利证书工本费10元/本。
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